آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره های ۱ و ۲ آن

تعاریف و اصطلاحات به کار رفته در این آیین‌نامه به شرح زیر است:

الف - قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۴/۰۹/۰۶ مجلس شورای اسلامی که در تاریخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۶ در مجمع تشخیص مصلحت نظام موافق مصلحت تشخیص داده شد.

ب - قانون تعیین تکلیف: قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰/۰۹/۲۰؛

پ - قانون ساماندهی: قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و

سازمان مکلف است ظرف یک سال پس از ابلاغ قانون (۱۴۰۳/۰۳/۱۳) نسبت به ایجاد سامانه موضوع ماده (۱۰) با قابلیت درج ادعاهای موضوع ماده (۱۰) قانون به همراه نقشه دارای مختصات جغرافیایی محدوده مورد ادعا، جدول اطلاعات توصیفی و مستندات ادعا اقدام نماید.

سامانه موضوع ماده (۱۰) باید به گونه ای طراحی شود که به منظور انجام تکالیف پیش بینی شده در قانون و مقررات مربوط به آن ضمن ارتباط برخط و آنی با سامانه های قانون تعیین تکلیف، قانون ساماندهی و جامع املاک و کاداستر و سایر سامانه های مرتبط با حوزه تثبیت ملک و مالکیت، امکان نظارت، پایش و کنترل درخواست های موازی از ناحیه متقاضیان و سایرین را نسبت به یک موقعیت مکانی واحد داشته باشد.

سامانه موضوع ماده (۱۰) باید به نحوی طراحی و پیاده سازی شود که:
۱) مکان محور و مبتنی بر سیستم های اطلاعات جغرافیایی بوده و امکان بارگذاری و نمایش لایه های مختلف نقشه را دارا باشد. همچنین تداخل جزیی یا کلی نقشه های بارگذاری شده توسط مدعیان مختلف با یکدیگر و نیز تداخل نقشه مدعی با نقشه املاک دارای سند حدنگار در سامانه مشخص باشد؛
۲)امکان دریافت و درج ادعای مدعی و مستندات ادعا، درج مدرک اقدام مدعی در

سازمان باید به منظور تبادل داده و ارسال و دریافت استعلامات، سامانه موضوع ماده (۱۰) را به نحوی طراحی نماید که امکان ارتباط برخط و آنی از طریق وب سرویس با سامانه های برون سازمانی و بین دستگاهی با سایر دستگاه های موضوع این قانون فراهم شود.

سازمان مکلف است در مواردی که مدعی بدون قید پلاک ثبتی اقدام به درج مشخصات جغرافیایی ملک مورد ادعای خود نموده باشد، با استفاده از ظرفیت سامانه ها، نقشه ها، سوابق پرونده ثبتی و دفتر توزیع اظهارنامه، حداکثر ظرف ده روز نسبت به درج پلاک ثبتی و در مواردی که محدوده مورد ادعا فاقد پلاک ثبتی و مشمول ماده (۹) آیین‌نامه قانون ثبت مصوب ۱۳۱۷/۰۸/۱۷ است، نسبت به تخصیص پلاک ثبتی اقدام نماید.

سازمان مکلف است پس از درج ادعا، نقشه قطعه دارای مختصات جغرافیایی و پلاک درج شده توسط مدعی را با محدوده های حدنگاری شده تطبیق دهد. در صورت عدم انطباق پلاک مذکور با پلاک ثبتی حدنگاری شده، پلاک منطبق با محدوده حدنگاری شده را به مدعی، اعلام و امکان اصلاح شماره پلاک را برای وی فراهم نماید. عدم اصلاح پلاک توسط مدعی مانع اقدام توسط وی نبوده و مراتب عدم تطبیق در سابقه درج می‌شود.

بلافاصله پس از درج ادعا، گواهی آن مشتمل بر موارد زیر به صورت الکترونیکی صادر می‌شود:
الف - کد رهگیری؛
ب - تاریخ درج ادعا؛
پ - تاریخ انقضای مهلت اقدام؛
ت - ضمانت اجرای عدم اقدام؛
ث - عبارت «درج ادعا توسط مدعی، موجد حقی در مالکیت عین، منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول برای وی نخواهد بود و صرفا شرط پذیرش اقدام مدعی در مراجع قانونی اقدام است.»

مراجع قانونی اقدام، موظفند اقدامات انجام شده توسط مدعی و نتیجه اقدام را به همراه نقشه دارای مختصات جغرافیایی، به صورت آنی حسب مورد پس از اقدام یا حصول نتیجه به سامانه موضوع ماده (۱۰) ارسال و در آن درج نمایند.

رئیس سازمان پس از ایجاد سامانه موضوع ماده (۱۰)، مراتب را به رئیس قوه قضائیه اعلام و رئیس قوه قضائیه راه اندازی رسمی این سامانه را از طریق روزنامه رسمی اعلان عمومی می نماید.

اشخاص خارج از شمول موارد زیر، در حکم فاقد سند رسمی موضوع ماده (۱۰) تلقی می‌شوند و در صورتی که دارای ادعای موضوع این ماده باشند مکلف به درج ادعا در سامانه هستند:
۱ - در خصوص مالکیت عین: شخصی که ملک در دفتر املاک به نام وی ثبت شده است یا ملک دارای سند رسمی با سند رسمی انتقال یا به موجب ارث به وی منتقل شده است.
۲ - در خصوص مالکیت منافع بیش از دو سال و حقوق مذکور در ماده (۱۰): دارنده سند رسمی موجد یا

اشخاصی که قبل از راه اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) حکم قطعی مراجع ذی صلاح به نفع ایشان صادر ولی منتهی به صدور سند رسمی یا درج در آن نشده باشد نیز مکلف به درج ادعا در سامانه موضوع ماده (۱۰) و انجام تکالیف مقرر در ماده (۲۱) این آیین‌نامه هستند.

مدعی مکلف است حداکثر ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه، نسبت به درج ادعا و بارگذاری مستندات ادعا و همچنین نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) محدوده مورد ادعا به همراه جدول اطلاعات توصیفی آن با درج پلاک ثبتی در سامانه اقدام نماید.
تبصره - در اراضی و املاکی که عملیات ثبتی آن ها خاتمه نیافته و یا فاقد سابقه ثبتی می‌باشند نیز مدعیان مکلف به درج ادعا هستند

دستگاه های اجرایی و واحدهای مذکور در تبصره (۸) ماده (۱۰) قانون، در مهلت مقرر قانونی مکلفند در خصوص اموال غیرمنقول فاقد سند مالکیت حدنگار، اقدام به ثبت ادعا در سامانه موضوع ماده (۱۰) نمایند.

تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی باید از طریق کارگزاری ها، کارشناسان رسمی کانون کارشناسان رسمی دادگستری یا مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضائیه دارای صلاحیت در رشته نقشه برداری، اشخاص دارای پروانه نقشه برداری از سازمان نظام مهندسی کشور یا نقشه بردارانی که مطابق تبصره (۳) ماده (۹) آیین‌نامه اجرایی قانون جامع حدنگار از سازمان، مجوز نقشه برداری اخذ نموده‌اند تهیه شود.
تبصره - مدعی مکلف است قبل از

نقشه دارای مختصات جغرافیایی باید بر اساس دستورالعمل تهیه نقشه عرصه املاک دستگاه های مشمول ماده (۹) قانون جامع حدنگار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بستر سامانه شمیم تهیه شود.

چنانچه ادعای مدعی ناظر به عرصه و اعیان باشد، نقشه ای که توسط مدعی بارگذاری می‌شود، باید شامل دو لایه عرصه و اعیان باشد.

درج ادعا توسط مدعی، موجد حقی در مالکیت عین، منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول برای وی نخواهد بود و مراجع قانونی اقدام، بر اساس قوانین و مقررات مربوطه از جمله ماده (۲۴) قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ نسبت به قطعه مورد ادعا حسب مورد رسیدگی یا تصمیم گیری خواهند نمود.

در صورتی که مدعی پس از درج ادعا و قبل از اقدام فوت نماید، ورثه وی با درج گواهی انحصار وراثت در سامانه، به عنوان جانشین می‌توانند حداکثر ظرف پنج ماه از زمان فوت یا در سقف مهلت اقدام متوفی، هر کدام بیشتر باشد، اقدام لازم را انجام دهد.
تبصره - چنانچه مهلت درج ادعا منقضی نشده باشد، امکان مذکور در این ماده نافی اختیار درج ادعای جدید توسط ورثه نیست.

پس از راه اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) تا پایان مهلت درج ادعا، پذیرش هرگونه اقدام از مدعی در مراجع قانونی اقدام جهت اخذ سند رسمی موضوع ماده (۱۰) منوط به درج ادعا در سامانه موضوع ماده (۱۰) خواهد بود.

چنانچه مدعی قبل از راه اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰)، جهت اخذ سند رسمی اقدام نموده باشد، موظف است نسبت به همان محدوده و با همان موضوع درج ادعا نموده و پس از آن، ضمن مراجعه به مرجعی که نزد آن اقدام نموده است، گواهی اقدام را اخذ و ظرف مهلت مقرر قانونی در سامانه درج نماید. مراجع قانونی اقدام مکلفند به درخواست مدعی، گواهی مذکور را ارائه نمایند.

در صورتی که اقدام مدعی مقدم بر درج ادعا باشد و بخشی از محدوده درج ادعا مازاد بر محدوده مورد اقدام باشد، مدعی پس از درج ادعا نسبت به محدوده مازاد، مکلف به انجام تکالیف مربوط به اقدام است.

مدعی مکلف است ظرف دو سال پس از درج ادعای خود در سامانه، جهت اخذ سند رسمی مالکیت حسب مورد، نسبت به انجام حداقل یکی از اقدامات قانونی زیر مبادرت نماید:
۱. تنظیم سند رسمی؛
۲. طرح دعوا مرتبط در مراجع قضایی یا داوری (از قبیل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، اعلام فسخ، ابطال سند مالکیت و یا معامله و اثبات حقوق ارتفاقی)؛
۳. اقدام وفق قوانین فوق العاده ثبتی نظیر قانون تعیین تکلیف، قانون ساماندهی و قانون

در صورتی که اقدام مدعی، مراجعه به داوری باشد، وی مکلف است پس از درج ادعا، درخواست رجوع به داور را به موجب اظهارنامه رسمی به داور ابلاغ و تصویر آن را به عنوان مدرک اقدام در سامانه موضوع ماده (۱۰) درج نماید. در صورت صدور اجراییه در خصوص رای داور، دفتر دادگاه صادرکننده اجراییه، مکلف است گواهی صدور اجراییه را به عنوان نتیجه اقدام همراه با تصویر رای داور در سامانه موضوع ماده (۱۰) درج کند.
تبصره -

مراجع قانونی اقدام موظفند در زمان پذیرش اقدام، کد رهگیری گواهی را از مدعی دریافت و صحت ادعا را به واسطه آن از سامانه موضوع ماده (۱۰) استعلام و پس از دریافت نقشه و مستندات ادعا، نسبت به انطباق آن با محدوده دادخواست اقدام نمایند.

مراجع قانونی اقدام صرفاً در محدوده نقشه ادعای درج شده می‌توانند رسیدگی یا تصمیم گیری نمایند. افزایش محدوده اقدام منوط به درج ادعای جدید نسبت به مقدار اضافه شده است.

سازمان مکلف است راهنمای مراحل مختلف اقدامات قانونی لازم جهت صدور سند رسمی را تهیه و برای دسترسی عموم در سامانه موضوع ماده (۱۰) بارگذاری نماید.

مدعیان می‌توانند از خدمات و مشاوره فنی، مهندسی کارگزاری جهت تهیه نقشه و درج ادعا استفاده نمایند. در این صورت سامانه باید به نحوی باشد که کارگزاری درج کننده ادعا برای مدعی، معین باشد. تعرفه این خدمات به پیشنهاد رئیس سازمان ثبت به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد.

سامانه موضوع ماده (۱۰) باید به نحوی طراحی شود که در صورت درج ادعا نسبت به یک قطعه و اقدام در مراجع قانونی، چنانچه ادعای جدیدی که با ادعای سابق به صورت کلی یا جزیی در تعارض است، درج شود و نسبت به آن در مراجع قانونی اقدام نیز صورت پذیرد، مراتب اقدامات و تعارض در نقشه، به مراجع قانونی اقدام های مربوط به ادعاهای متعارض و مدعی معارضی که اقدام نموده است، اعلام شود.

سامانه موضوع ماده (۱۰) باید به نحوی طراحی شود که مدعی امکان حذف ادعای درج شده در سامانه را نداشته باشد اما بتواند تا قبل از اقدام، ادعای درج شده در سامانه را اصلاح نماید. ملاک احتساب موعد قانونی اقدام، تاریخ درج ادعا است و نه اصلاح آن.

مدعی در هر ادعا صرفاً نسبت به یک قطعه می‌تواند درج ادعا نماید و درج ادعا نسبت به قطعات متعدد منفصل در یک ادعا مجاز نبوده و باید به صورت جداگانه درج ادعا صورت پذیرد.

مدعی می‌تواند در خصوص ادعاهای متعدد، اقدام واحدی انجام دهد. همچنین در خصوص بخش های مختلف یک ادعا نیز اقدامات متعدد امکان پذیر است.

چنانچه مرجع قضایی، اقدام مدعی را به موجب قرار، رد نماید، مدعی می‌تواند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ رای قطعی، مجددا نسبت به طرح دعوا یا هر اقدام جدید دیگر و درج گواهی آن در سامانه اقدام نماید. در غیر این صورت امکان اقدام مجدد برای وی میسر نخواهد بود مگر آن که مهلت اقدام مدعی (دو سال از زمان درج ادعا) منقضی نشده باشد که در این صورت تا انقضای مهلت مذکور، امکان اقدام مجدد خواهد داشت.
تبصره - در صورتی که

چنانچه مطابق مستندات ادعا که همراه با درج ادعا در سامانه بارگذاری شده است، موعد انجام یا ایفای تعهد پس از انقضای مهلت قانونی اقدام باشد، دعوای مدعی خارج از مهلت اقدام و حداکثر تا سه ماه پس از موعد ایفای تعهد، در حدود مستندات ادعا قابل پذیرش است.

در صورت عدم درج ادعا، عدم اقدام و یا هر دو آن ها توسط مدعی در مهلت مقرر در ماده (۱۰) قانون، ادعای موضوع ماده مذکور اعم از دعوای عینی یا مطالبه قیمت علیه اراضی عمومی و دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت دارای سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.
تبصره ۱ - اشخاصی که نسبت به مال غیرمنقول، سند رسمی مالکیت اخذ نموده‌اند یا به موجب سند رسمی مالکیت به ایشان منتقل شده و از مستحق للغیر بودن موضوع معامله

پس از اقدام مدعی در مراجع قانونی اقدام، با تقاضای وی، گواهی ثبت اقدام به صورت برخط و آنی برای سامانه موضوع ماده (۱۰) ارسال می‌شود. مراجع مذکور مکلفند نتیجه اقدامات را نیز به سامانه ارسال و درج نمایند.

در اجرای تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون، سازمان مکلف است سامانه های قانون تعیین تکلیف و قانون ساماندهی را به نحوی اصلاح نماید که پس از دریافت نقشه قطعات موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون، هیچ تقاضایی در هیات های قوانین مذکور در حدود نقشه قطعات دریافتی، پذیرفته نشود. اشخاصی که نسبت به قطعات مذکور ادعایی داشته باشند، می‌توانند در مهلت قانونی به آگهی های موضوع تبصره یاد شده اعتراض کنند.
تبصره - در صورتی که

در اجرای تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون، سازمان مکلف است نقشه و اسامی متصرفان قطعات را که در اجرای تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون از طریق بنیاد و امور اراضی به سازمان ارسال می‌شود، بررسی نموده و در صورتی که در رابطه با یک قطعه، پرونده ای در یکی از هیات های قانون تعیین تکلیف یا قانون ساماندهی در جریان باشد که رای به نفع متقاضی صادر نشده باشد، ضمن انتشار آگهی موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون، مراتب را به هیات

در صورتی که نسبت به قطعه ای که در اجرای تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون، به سازمان ارسال شده در هیات های موضوع قانون تعیین تکلیف و الحاق رای به نفع متقاضی صادر شده باشد، نشر آگهی موضوع تبصره مذکور صورت نگرفته و صدور سند بر اساس قوانین مذکور می‌باشد.
تبصره - اگر قطعه ای که در نقشه موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون به سازمان ارسال شده، بر اساس حکم این ماده، از نقشه مذکور حذف شود، سازمان مکلف است مراتب حذف و

پس از انقضای مهلت درج ادعا در سامانه، تقاضای جدید توسط هیات های قانون های تعیین تکلیف و مشمول بند (۲) ماده (۱) قانون ساماندهی صرفاً در صورتی پذیرفته می‌شود که هیچ ادعائی توسط اشخاص ثالث در سامانه موضوع این ماده در خصوص ملک مورد ادعا و نیز هیچ معامله رسمی ناقل مالکیتی در خصوص پلاک ثبتی مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد.
تبصره - در صورتی که کلیه ادعاهای ثبت شده قبلی رد شوند، تقاضای جدید به موجب قوانین مذکور قابل پذیرش است.

مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضائیه مکلف است با همکاری سازمان، ارتباط بین مراجع و سامانه های قضایی و سامانه موضوع ماده (۱۰) را به نحوی فراهم نماید که امکان انجام موارد زیر میسر شود:
۱ - احراز هویت مدعی از طریق سامانه ثنا؛
۲ - امکان دریافت ادعا، مستندات و نقشه دارای مختصات جغرافیایی مربوط به ادعا از سامانه موضوع ماده (۱۰)؛
۳ - ارسال گواهی انجام اقدام (درج دعوا) به سامانه موضوع ماده (۱۰)؛
۴ - ارسال نتیجه رسیدگی به اقدام مدعی از سوی مراجع قضایی به سامانه موضوع ماده (۱۰).