آیین نامه اجرایی تبصره (۳) ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (موضوع مدیریت و ساماندهی پیش‌فروش ساختمان و مشارکت در ساخت)

وزارت کشور
وزارت راه و شهرسازی
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
هیئت ‌وزیران در جلسه ۷/۲/۱۴۰۴ به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موضوع نامه شماره ۱۰۰۰/۱۹۸۴۳/۹۰۰۰ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۲۰ قوه قضائیه و با همکاری وزارتخانههای کشور و راه و شهرسازی و بهاستناد تبصره (۳) ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱، آیین‌نامه اجرایی ماده یادشده را بهشرح زیر تصویب کرد:

در این آییننامه، اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار میروند:
۱ـ قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱؛
۲ـ سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛
۳ـ مرجع صدور پروانه: هر مرجعی که بهموجب قوانین یا مقررات، صلاحیت صدور پروانه ساختمان را دارد؛‌ از قبیل شهرداریها، دهیاریها،‌ سازمانهای مناطق آزاد تجاری ـ صنعتی و ویژه اقتصادی، شرکتهای عمران شهرهای جدید، شرکتهای شهرکهای

مرجع صدور پروانه مکلف است نقشه معماری تأییدشده را که براساس ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری و استعلامات لازم جهت صدور پروانه ساختمان تهیه شده، با تعیین نوع کاربری هر یک از واحدهای نقشه مذکور ثبت، صادر و بهصورت برخط و آنی در سامانه بارگذاری کند. نقشه مذکور مجوزی برای ساخت محسوب نمیشود.
تبصره ـ مرجع صدور پروانه مکلف است در صدور پروانه ساختمان، نقشه معماری تأییدشده را با رعایت ماده (۲۳) این آییننامه، ملاک اقدام قرار دهد؛ مگر آنکه متقاضی بهنحو دیگری تقاضا کند.

سازمان مکلف است سامانه را بهنحوی طراحی کند که امکان ثبت برخط و آنی مستندات ساختمانی و همچنین اقلام اطلاعاتی آن بهصورت ساختاریافته، توسط مرجع صدور پروانه از طریق سامانه پنجره واحد فراهم باشد. سازمان تا قبل از ایجاد دسترسی مراجع صدور پروانه برای ثبت اطلاعات مذکور در سامانه پنجره واحد، مکلف است امکان ثبت آنها را برای مراجع مذکور بهصورت مستقیم فراهم کند.
تبصره ـ ثبت اطلاعات مذکور در این ماده در

پس از ایجاد دسترسی مراجع صدور پروانه به سامانه، مراجع مذکور مکلفند نقشه معماری تأییدشده و نیز پروانه ساختمان و گواهی پایانکار عملیات ساختمانی و اقلام اطلاعاتی مربوط و همچنین مهلت اعتبار آنها را پس از صدور، تمدید، تغییر و یا ابطال آنها، بلافاصله بهصورت ساختاریافته و برخط و آنی در سامانه ثبت کنند. همچنین مراجع مذکور مکلفند تخلفات ساختمانی رسیدگیشده در مراجع مربوط را بلافاصله پس از اطلاع در سامانه

مرجع صدور پروانه صرفاً در صورت بارگذاری نقشه معماری تأییدشده در سامانه مستحق دریافت وجوه مرتبط با صدور، تغییر و اصلاح هر مستند میباشند.
تبصره ـ دریافت هرگونه وجه خارج از سازوکار مقرر در این ماده، دریافت وجه برخلاف قانون محسوب میشود.

سازمان مکلف است امکان ثبت تقسیمنامه را برای مالکان املاک دارای نقشه معماری تأییدشده، در سامانه فراهم کند. در تقسیمنامه باید قطعات اختصاصی اعم از توفقگاه (پارکینگ) و انباری هر یک از واحدهای مشخصشده در نقشه معماری تأییدشده، توسط مالکان با رعایت مقررات مربوط مشخص شود.
تبصره۱ـ تا قبل از ایجاد دسترسی مراجع صدور پروانه به سامانه، در صورتی که مراجع مذکور شمارهگذاری قطعات اختصاصی را انجام نداده باشند،

سازمان مکلف است سامانه را بهنحوی طراحی کند که همزمان با ثبت تقسیمنامه، شناسه یکتا برای هر واحد صادر شود.
تبصره۱ـ در صورت درخواست صدور شناسه یکتا توسط مالک یا مالکان بدون تقسیمنامه، متقاضیان مکلفند در برگه (فرم) درخواست خود، قطعات اختصاصی اعم از توقفگاه(پارکینگ) و انباری هر واحد را با رعایت قوانین و مقررات مربوط، مشخص کنند و سازمان نیز مکلف است بر همین اساس، درخصوص صدور شناسه یکتا اقدام کند.

سازمان مکلف است شناسه یکتای صادرشده برای واحدهای مشخصشده در نقشه معماری تأییدشده، را بهصورت برخط و آنی به مرجع صدور پروانه اعلام کند.
تبصره ـ سازمان مکلف است سامانه را بهنحوی طراحی کند که صدور شناسه یکتا به مالک عرصه و در موارد وقفی به سازمان اوقاف و امور خیریه یا متولی وقف نیز اعلام شود.

مرجع صدور پروانه مکلف است پروانه ساختمانی را منضم به شناسه یکتای اعلامی سازمان صادر کند. صدور پروانه ساختمانی صرفاً پس از صدور نقشه معماری تأییدشده و شناسه یکتا امکانپذیر است.
تبصره ـ صدور شناسه یکتا و پروانه ساختمانی راجعبه املاک مشمول تبصره (۴) ماده (۱۰) قانون، حسب مورد منوط به اخذ مجوز از وزارت راه و شهرسازی یا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و با رعایت ضوابط مرتبط خواهد بود.

سازمان مکلف است شناسه یکتا را بهنحوی صادر کند که امکان دسترسی به اطلاعات مربوط به ساختمان و هر یک از واحدها از قبیل نقشه معماری واحد، نقشه معماری ساختمان، موقعیت واحد و توفقگاه(پارکینگ) و انباری متعلقبه آن در ساختمان، کاربری واحد، مساحت واحد،‌ تعداد طبقات ساختمان، تعداد کل واحدها و تعداد واحدهای هر طبقه، مجموع مساحت اختصاصی کل واحدها، مساحت عرصه ساختمان، اطلاعات مالک یا مالکان شناسه یکتا و میزان

در اجرای تبصره ماده (۱۱) قانون جامع حدنگار(کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳ با اصلاحات بعدی آن، ثبت تقسیمنامه و صدور شناسه یکتا درخصوص دارندگان اسناد رسمی مالکیت غیرحدنگار، منوطبه اخذ سند مالکیت حدنگار است.

مالک شناسه یکتا میتواند با مراجعه به سامانه یا دفاتر اسناد رسمی، گواهی مالکیت شناسه یکتا حاوی اطلاعات مذکور در ماده (۱۰) این آییننامه را دریافت کند.

با صدور شناسه یکتا برای واحدهای مشخصشده در نقشه معماری تأییدشده، سازمان مکلف است شناسههای مذکور، مالکیت و میزان آنها و خلاصه اعمال حقوقی مربوطبه هر شناسه را در اسناد مالکیت ملک درج و در دفتر الکترونیک املاک منعکس کند.

مالک یا مالکان هر یک از شناسههای یکتا بهنسبت مساحت قطعات اختصاصی مندرج در نقشه معماری تأییدشده، براساس ماده (۱۰) قانون تملک آپارتمانها، مالک ملک مربوط میشوند. این امر باید در دفتر الکترونیک املاک و استعلامات ملک منعکس شود.
تبصره ـ درصورتی که نقشه معماری تأییدشده دررابطه با تمام یک ملک صادر نشده باشد، حکم این ماده صرفاً دررابطه با قسمتی از ملک که درخصوص آن نقشه معماری تأییدشده صادر شده، جاری است.

ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون، از قبیل اعمال حقوقی ناقل مالکیت عین و عقد رهن در مورد ملکی که برای واحدهای مشخصشده در نقشه معماری تأییدشده آن، شناسه یکتا صادر شده است و همچنین توقیف آن ملک، صرفاً با استفاده از شناسه یکتای مذکور امکانپذیر است.

سازمان مکلف است در زمان صدور شناسه یکتا، کلیه تعهدات رسمی راجعبه ملکی که دررابطه با آن نقشه معماری تأییدشده صادر شده و حقوق متعهدله را در آن منعکس کند.

چنانچه ملکی که در رابطه با آن نقشه معماری تأییدشده صادر گردیده، در رهن باشد، باید هر یک از شناسههای یکتا به همان میزان در رهن قرار گیرد.

انعقاد قرارداد پیشفروش واحد ساختمانی مستلزم صدور شناسه یکتا است.

سازمان مکلف است سامانه را بهنحوی طراحی کند که در قرارداد پیشفروشِ تمام یا سهمی از واحد موضوع یک شناسه یکتا، حسب مورد امکان انتقال مالکیت کامل شناسه یکتا یا بهمیزان سهم مذکور، از مالک به شخصی غیر از پیشخریدار فراهم نباشد.

سازمان مکلف است سامانه را بهنحوی طراحی کند که با احراز ایفای تعهدات، انتقال مالکیت شناسه یکتا براساس قرارداد و همچنین وصول حقوق عمومی و دولتی، بهصورت خودکار انجام شود. در صورت عدم وصول حقوق عمومی و دولتی بهصورت خودکار، وصول آنها توسط سردفتر اسناد رسمی انجام خواهد شد.
تبصره۱ـ در تعهدات مربوط به پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد، احراز پرداخت هر یک از اقساط از طریق حساب امانی(واسط) موضوع ماده (۲۱)

سازمان مکلف است امکان ثبت قرارداد مشارکت در ساخت را قبل از صدور نقشه معماری تأییدشده فراهم کند، به نحوی که طرفین بتوانند توافق خود درخصوص تعیین مالکیت واحدهای احتمالی و همچنین تخصیص سایر قطعات اختصاصی از قبیل توقفگاه (پارکینگ) و انباری به هر یک از واحدهایی که شناسه یکتا دریافت خواهند کرد، در قالب یک یا چند اولویت، در قرارداد مذکور درج کنند. پس از صدور نقشه معماری تأییدشده، دریافت شناسه یکتا الزامی

ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون درخصوص شناسه یکتا منوطبه اخذ گواهی عدم خلاف از مرجع صدور پروانه با رعایت ماده (۶) قانون است.

مراجع صدور پروانه در مورد املاک دارای نقشه معماری تأییدشده، صرفاً در صورت مصالحه رسمی مالکان و موافقت سایر ذینفعانِ شناسه یکتا بر اصلاح نقشه معماری تأییدشده و پروانه ساختمان به همراه تعیین وضعیت مالکیت پیشنهادی منطبق بر آن، میتوانند درخصوص اصلاح موارد مذکور مطابق ضوابط و مقررات شهرسازی اقدام کنند؛ مشروط بر اینکه مصالحه مذکور بر خلاف ضوابط و مقررات شهرسازی نباشد. در صورت صدور نقشه معماری تأییدشده